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Cómo cambiar un local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo obligatorio cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y protección en con respecto a la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto preparado por un perito competente en la materia, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma forma, es recomendable solicitar un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe trasgredir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo cambiar un local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la tramitación que hay que realizar en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención de la licencia y, por otro lado, aconsejará en todos aquellos impedimentos que la Administración imponga para la concesión de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de evitar potenciales trabas por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en el asunto para explicar la realidad del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional competente en la cuestión, que se encargará de preparar los documentos y análisis técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo cambiar un local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresario que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, recomendamos que recurran al despacho cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el proceso.
Igualmente, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta el local, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de procedimientos permitirá agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y la extensión de calificación, y tras estudiar la cuestión, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.