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Código civil vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos artículos, pero cuenta con una aproximación en su art. 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por ella. En este artículo nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías deterioradas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos adquirido, y que pueden damnificar el uso que pretendemos darle. En la práctica es muy frecuente que entre dos personas que compran y venden propiedades de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el abudante tráfico jurídico entre particulares (aunque no se ciñe únicamente a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que desarrollamos cuando nos encargamos de esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Código civil vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las funciones que realizamos los abogados expertos, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que buscan rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella forma jurídica que se otorga al comprador de un bien frente al vendedor.
Las actividades que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí es importante concretar que la legislación regula una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho defecto. En esta fase de demostración, guardamos íntima relación con aquel experto que confeccione un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el defecto existía con anterioridad a la compraventa de la propiedad, aunque se haya expresado con posterioridad. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha ocasionado humedades estaba ya desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recolectar pruebas documentales que atestigüen que se reúnen estos requisitos, procedemos la fase judicial. Es decir, solicitar a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía estos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos reduzcan el precio que abonamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restablecer el balance del contrato entre las partes, fijando un valor justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase judicial que estamos comentando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo realizado.
Código civil vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante evidente: si creemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un plazo marcado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que contactes con un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, ya que el plazo es muy corto y hay que ser céleres para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que disponer de un informe pericial que certifique dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido este plazo, no tendremos derecho a poner en marcha las acciones legales que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.