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Cambio uso local comercial a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
De esta manera, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas adquieran inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se crea una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de una adecuación técnica de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con determinadas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y protección en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda exigirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, hay que adjuntar un proyecto preparado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no proscribe con lo estipulado por la normativa urbanística. De igual modo, conviene obtener un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá evaluar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se ubica, primando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio uso local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la burocracia a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con la finalidad de evitar potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en el asunto para mostrar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un técnico competente en la cuestión, que asumirá la labor de preparar los documentos y proyectos técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio uso local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, aconsejamos que acudan al despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el proceso.
Igualmente, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la construcción, la modificación deberá acudir al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y tras evaluar el caso, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada si hay que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.