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Cambio uso de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas adquieran inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como decíamos, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las condiciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se tiene que cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial exigirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto firmado por un perito competente en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo dispuesto por la legislación urbanística. De la misma forma, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un perito especializado, que permitirá evaluar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es necesario contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Cambio uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de evitar potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional competente en la cuestión, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos oportunos para proceder al cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se enfrenta una persona o empresario que se plantee cambiar el uso de un inmueble de local a vivienda, recomendamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que dificultan seguir con el proceso.
De la misma manera, y debido a la entidad del cambio físico y legal que sufre el inmueble, la modificación deberá acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de esta clase de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y después de estudiar el asunto, será más sencillo adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.