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Cambio de uso local comercial - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se crea una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una casa no está exento de una adecuación técnica de la propiedad, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las condiciones técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo recogido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a vivienda necesitará de la obtención de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario habitual. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto realizado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y previamente, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no interfiere con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma manera, conviene solicitar un informe de viabilidad previo realizado por un perito especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se modifican elementos comunes deberá tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso local comercial - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la obtención del permiso y, además, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración establezca para la obtención de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de evitar potenciales impedimentos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en la cuestión para explicar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un técnico competente en el tema, que se comprometerá a preparar los informes y análisis técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambio de uso local comercial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresario que se plantee cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, recomendamos que acudan al despacho cuanto antes si lo que buscan es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que dificultan seguir con el proceso.
Del mismo modo, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de actuaciones resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y la extensión de calificación, y tras valorar el caso, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando el interesado se plantee proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todo el camino por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.