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Cambio de uso local comercial a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta manera se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo obligatorio cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial necesitará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que presentar un proyecto realizado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo establecido por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable obtener un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo lleve a cabo el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del bloque en el que se encuentra, priorizando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se alteran elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la tramitación que hay que llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, por otro lado, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la concesión de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con la finalidad de evitar posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional experto en el asunto, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambio de uso local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresario que proceda a cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, aconsejamos que acudan al despacho cuanto antes si lo que buscan es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la entidad del cambio físico y jurídico que sufre el local, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de esta clase de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de estudiar el caso, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos mencionado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.