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Cambio de uso en oficinas - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho a tener una casa.
De esta manera, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo uso original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se extiende una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos indicado, proceder con el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, imponiéndose la obligación de cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda precisará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto realizado por un técnico competente en la materia, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no proscribe con lo estipulado por la legislación urbanística. De la misma manera, es recomendable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Además, el cambio de uso no tiene que conculcar con lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de uso en oficinas - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de evitar potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico experto en la materia para explicar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional experto en la cuestión, que se encargará de realizar los documentos y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio de uso en oficinas - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresario que se plantee cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, recomendamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su propiedad, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta el local, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su naturaleza y la extensión de calificación, y después de analizar el tema, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada si hay que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.