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Adaptar local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo recogido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto realizado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo reflejado por la normativa urbanística. De igual modo, es conveniente solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se encuentra, priorizando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes deberá tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Adaptar local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión del permiso y, por otro lado, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de prevenir potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de confirmar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un técnico competente en la cuestión, que se responsabilizará de realizar los documentos y análisis técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Adaptar local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, recomendamos que acudan al despacho lo antes posible si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren orientación, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el procedimiento.
Del mismo modo, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la construcción, la modificación deberá acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y tras evaluar el tema, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos comentado, el mejor momento para acudir al despacho será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.