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Abogado vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero muestra una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por ella. En este artículo nos ceñiremos sólo a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras generadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería debido a mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden ser negativos para la utilización que queremos darle. En la práctica es bastante habitual que entre dos personas que compran y venden propiedades de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el abudante tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a tratar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Abogado vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las tareas que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que tienen por objetivo rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, debemos probar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí resulta importante especificar que la ley regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera podido ver dicho defecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel experto que elabore un informe que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el defecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya expresado con posterioridad. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recopilar evidencias documentales que demuestren que se reúnen estas condiciones, procedemos la fase jurídica. Es decir, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario era conocedor de estos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos reduzcan el precio que abonamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restablecer el balance contractual entre ambas partes, estableciendo un precio justo para esa propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos comentando, las tareas propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Abogado vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué parece bastante evidente: si creemos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo estipulado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado especialista nada más ver estos defectos, ya que el tiempo es muy limitado y hay que ser céleres para completar todo el trabajo que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos contar con un informe pericial que especifique estos vicios y el origen de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este periodo. Una vez pasado este tiempo, no podremos ejercer las acciones legales que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.