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Vivienda contrato de arras - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal entregada como depósito para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más habitual es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se incluyen la mayoría de los requisitos que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se establecen los efectos y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber respetado las condiciones establecidas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante clara, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si infringimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por incurri en un quebrantamiento del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las cláusulas del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Vivienda contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a aquellas tareas que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
No obstante, intentaremos desgranar funciones específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la compra de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué condiciones vamos a proponer a las dos: tiempos, método de pago, casos que pueden anular o condicionar la compraventa, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más miramiento necesitan es la preparación de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellas circunstancias que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro constituir y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de forma extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la tarea de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, y tratar de evitarle un proceso legal con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Vivienda contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que queremos reflejar este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, resulta obvio el fundamento para contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe del inmueble que queramos adquirir, puede llegar a cantidades que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación legal. No obstante, nos gustaría incidir en la relevancia de acudir a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que conozca qué argumentos emplear cuando haya lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Es por ello por lo que, en el presente post, os recomendamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.