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Vicios ocultos vivienda segunda mano - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una aproximación en su art. 1484 con lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si merma de tal manerao este uso que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos dinero por la misma. En este post nos limitaremos sólo a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías viejas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería debido a una instalación eficiente o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden resultar perjudiciales para el uso que queremos darle. En la práctica es muy frecuente que entre dos personas que compran y venden propiedades usadas surjan este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a tratar este tipo de conflictos legales, vamos a describir de forma detallada cuáles son las funciones que realizamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de una vivienda frente al antiguo propietario.
Las funciones que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí es fundamental matizar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta fase de prueba, guardamos íntima relación con aquel especialista que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa de la propiedad, aunque se haya manifestado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de realizar la compra.
Una vez hemos podido recolectar evidencias documentales que certifiquen que se reúnen estos requisitos, llega la hora de la fase jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía estos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que abonamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restaurar el equilibrio del contrato entre las partes, fijando un valor equitativo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos tratando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un importante trabajo realizado.
Vicios ocultos vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante obvio: si sabemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo marcado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante restringido, así que nuestro consejo es que contactes con un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser céleres para completar todo el trabajo que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos contar con un informe pericial que demuestre dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este plazo. Una vez transcurrido este tiempo, no tendremos derecho a poner en marcha las medidas legales que nos otorga la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque tal vez requieras de la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.