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Vicios ocultos vivienda nueva - VMS Abogados
El Código Civil realiza una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios títulos, pero cuenta con una orientación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no sea adecuada para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal manerao este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella. En este artículo nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras producidas por un mal aislamiento o cañerías deterioradas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden perjudicar la utilización que pretendemos darle. En la práctica es muy frecuente que entre dos personas que adquieren y venden propiedades usadas se den este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al abudante tráfico judicial entre particulares (aunque no se ciñe solamente a particulares, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de problemas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que desarrollamos cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda nueva - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que intentan rectificar los perjuicios causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula legal concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las tareas que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, debemos probar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es importante aclarar que la ley regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho desperfecto. En esta etapa de prueba, mantenemos íntima relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el desperfecto estaba ya previamente a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha ocasionado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que certifiquen que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la etapa judicial. Es decir, solicitar a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía estos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos reduzcan el importe que abonamos al comprar el inmueble, persiguiendo restablecer el balance contractual entre las partes, estableciendo un precio equitativo para aquella propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la fase judicial que estamos mencionando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un importante trabajo hecho.
Vicios ocultos vivienda nueva - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante evidente: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal fijado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un periodo bastante restringido, por lo que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, ya que el plazo es muy limitado y tenemos que ser céleres para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que es mucho, ya que tenemos que contar con un archivo pericial que acredite dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este plazo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque tal vez requieras de la ayuda de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.