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Vicios ocultos de una vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios títulos, pero cuenta con una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría ofrecido menos precio por ella. En este artículo nos limitaremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Con respecto a lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías rotas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para la utilización que pretendemos darle. En la actualidad es muy frecuente que entre particulares que adquieren y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, ya que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y debido al numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de enfrentamientos jurídicos, vamos a describir de forma detallada cuáles son las funciones que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos de una vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que tienen por objetivo enmendar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar su existencia. Aquí es importante aclarar que la ley regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera podido comprobar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, guardamos íntima relación con aquel especialista que redacte un informe que acredite la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la transmisión de la propiedad, aunque se haya expresado con posterioridad. Es decir, debemos demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que atestigüen que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la etapa judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan generado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario era conocedor de estos daños y los omitió; o bien pediremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar el inmueble, persiguiendo restaurar el balance contractual entre ambas partes, estableciendo un valor justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos comentando, las tareas concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo hecho.
Vicios ocultos de una vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo parece bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al momento temporal, nos detendremos en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es muy importante, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal estipulado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, puesto que el plazo es muy corto y tenemos que ser céleres para llevar a cabo todas las tareas que hemos explicado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que contar con un informe pericial que especifique dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este plazo. Una vez pasado dicho tiempo, no se nos permitirá ejercer las medidas jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque tal vez requieras de la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.