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Vicios ocultos contrato de arras - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como garantía para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber acatado las cláusulas marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no expertas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de asuntos, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desarrollamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a aquellas tareas que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desglosar tareas concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que conlleve la compra de un bien inmueble:
- Existe una fase de recopilación de documentación: pedir información registral de la vivienda es básico, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué condiciones vamos a ofrecer a ambas: plazas, método de pago, circunstancias que pueden suspender o condicionar la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de incumplimiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más delicadeza requieren es la redacción de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo estipulado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio constituir y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de negociar de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un proceso legal con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad que no tiene.
Vicios ocultos contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que queremos reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente la razón para contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el importe del inmueble que deseemos comprar, puede llegar a cantidades que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Por tanto, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación jurídica. Sin embargo, queremos incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, porque es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un profesional que conozca qué razones emplear cuando haya lagunas en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por esta razón, en este post, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.