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Vicios ocultos compraventa vivienda - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en condiciones para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos dinero por la misma. En este post nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden damnificar la utilización que queremos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que adquieren y venden viviendas de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita únicamente al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son reclamaciones muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos compraventa vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las tareas que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no pudo apreciar su existencia. Aquí resulta fundamental aclarar que la legislación regula una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta etapa de prueba, guardamos estrecha relación con aquel experto que confeccione un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos demostrar que el desperfecto existía previamente a la transmisión de la propiedad, pese a que se haya manifestado después. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que certifiquen que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Es decir, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía estos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el balance del contrato entre ambas partes, estableciendo un precio equitativo para esa vivienda que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un gran trabajo realizado.
Vicios ocultos compraventa vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al plazo, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo estipulado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos explicado, que es mucho, ya que tenemos que disponer de un informe pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya pasado dicho tiempo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las medidas legales que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.