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Vicios ocultos compraventa vivienda - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en condiciones para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos dinero por la misma. En este post nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden damnificar la utilización que queremos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que adquieren y venden viviendas de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita únicamente al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son reclamaciones muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos compraventa vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las tareas que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no pudo apreciar su existencia. Aquí resulta fundamental aclarar que la legislación regula una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta etapa de prueba, guardamos estrecha relación con aquel experto que confeccione un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos demostrar que el desperfecto existía previamente a la transmisión de la propiedad, pese a que se haya manifestado después. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que certifiquen que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Es decir, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía estos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el balance del contrato entre ambas partes, estableciendo un precio equitativo para esa vivienda que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un gran trabajo realizado.
Vicios ocultos compraventa vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al plazo, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo estipulado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos explicado, que es mucho, ya que tenemos que disponer de un informe pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya pasado dicho tiempo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las medidas legales que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.