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Vicios constructivos - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una orientación en su artículo 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no sea adecuada para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos precio por ella. En este artículo nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras consecuencia de las malas impermeabilizaciones o tuberías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden ser negativos para la utilización que queremos darle. En la práctica es bastante frecuente que entre dos personas que compran y venden propiedades de segunda mano se den este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, ya que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe solamente al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son denuncias muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando nos encargamos de este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios constructivos - Características de nuestro servicio
Con respecto a las tareas que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica que se otorga al comprador de una propiedad frente al vendedor.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la ley incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos íntima relación con aquel experto que redacte un informe que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa de la propiedad, aunque se haya manifestado con posterioridad. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha ocasionado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que certifiquen que se cumplen estos requisitos, procedemos la etapa jurídica. Es decir, pedir a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía estos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que abonamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el balance contractual entre ambas partes, fijando un valor equitativo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos mencionando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de probar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado buscado, fruto de un importante trabajo realizado.
Vicios constructivos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El motivo resulta bastante obvio: si sabemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo estipulado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante limitado, así que nuestro consejo es que acudas a un abogado experto nada más ver estos defectos, ya que el tiempo es muy corto y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que es mucho, ya que tenemos que contar con un informe pericial que certifique estos vicios y el origen de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este plazo. Una vez transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a ejercer las acciones legales que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.