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Vicio oculto vivienda segunda mano - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una orientación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para la utilización al que se dirige, o si merma de tal modo este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por ella. En este post nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a coches o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías deterioradas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden damnificar el uso que queremos conferirle. En la actualidad es bastante habitual que entre dos personas que compran y venden viviendas de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso trasiego judicial entre particulares (aunque no se limita únicamente a particulares, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicio oculto vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los perjuicios causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la fórmula jurídica concedida al comprador de una vivienda frente al vendedor.
Las tareas que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la ley incluye una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta fase de demostración, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el desperfecto estaba ya previamente a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha producido humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que certifiquen que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la fase judicial. Es decir, solicitar a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario era conocedor de dichos defectos y los ocultó; o bien pediremos que nos reduzcan el precio que pagamos al adquirir el inmueble, buscando restaurar el equilibrio contractual entre las partes, estableciendo un precio equitativo para aquella propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial de la que estamos hablando, las funciones propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Vicio oculto vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo resulta bastante evidente: cuando tengamos sospechas de que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo marcado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestro consejo es que contactes con un abogado experto nada más ver estos defectos, ya que el tiempo es muy corto y hay que ser céleres para hacer todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos disponer de un informe pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido este plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones legales que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque tal vez requieras de la orientación de un abogado especialista, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.