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Resolución contrato de arras - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como depósito para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se fijan la mayor parte de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no abogadas, de qué puede suceder si infringimos alguna de las cláusulas en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días este tipo de cuestiones, dado que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un quebrantamiento del contrato.
VMS lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Resolución contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que realizamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las tareas que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
Sin embargo, trataremos de desglosar tareas concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a proponer a ambas: tiempos, método de pago, supuestos que pueden anular o condicionar la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más atención necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tener en cuenta aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la tarea más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, y tratar de evitarle un proceso legal con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Resolución contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente por qué contratar a un profesional: para evitar un daño económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe de la vivienda que queramos comprar, puede llegar a cuantías que conlleven un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de acudir a un abogado experto en arras previamente a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta fundamental consultar con un abogado que sepa qué razonamientos emplear cuando existan vacíos en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Es por ello por lo que, en este artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.