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Requisitos para convertir un local en vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se crea una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo indispensable cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las condiciones técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial exigirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto realizado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y previamente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. De la misma manera, conviene obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un perito competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo realice el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Además, el cambio de uso no debe trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del bloque en el que se ubica, primando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Requisitos para convertir un local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, además, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración imponga para la obtención de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de evitar posibles impedimentos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en el tema para explicar las características del proyecto y la no alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un técnico competente en la materia, que se comprometerá a preparar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Requisitos para convertir un local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, aconsejamos que acudan al despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que dificultan seguir con el procedimiento.
Del mismo modo, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la propiedad, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de este tipo de actuaciones permitirá optimizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras analizar el caso, será más sencillo adaptar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para ir al bufete será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.