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Plusvalía por disolución de condominio - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil estipula que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común creada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no hay obligación de continuar en el régimen de cotitularidad de manera permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades indivisibles, si no existe adjudicación íntegra a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Debido a ello, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de separar la cosa común, tanto individual, por un solo cotitular, que podrá instar la acción legal para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Plusvalía por disolución de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de el bien común, es necesario interponer el procedimiento judicial de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuere divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del bien.
Igualmente, acompañamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre a menudo con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma íntegra, ya que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la separación.
En los temas de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Plusvalía por disolución de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el dueño de una propiedad muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como orientación para las acciones jurídicas que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos comentado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario tendrá la opción de ejercer su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder valorar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.