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Normativa para convertir en San Sebastián de los Reyes un local en vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
Así surge una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos comentado, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo obligatorio cumplir con ciertas medidas, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir el inmueble se le sumarán las legales, de manera que se tiene que cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto preparado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo estipulado por la legislación urbanística. De igual modo, es recomendable solicitar un estudio de viabilidad previo realizado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo realice el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe conculcar con lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, primando principalmente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que contar con el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Normativa para convertir en San Sebastián de los Reyes un local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la tramitación que hay que llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la concesión del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las autorizaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en la materia para explicar la realidad del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional experto en el tema, que se encargará de preparar los informes y proyectos técnicos oportunos para proceder al cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Normativa para convertir en San Sebastián de los Reyes un local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresa que proceda a cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que recurran al despacho cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que dificultan continuar con el procedimiento.
De la misma forma, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre el inmueble, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y tras valorar la cuestión, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para acudir al despacho será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia experta en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.