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Liquidación de gananciales o extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre un bien. Para obtener el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división libremente, debido a que no existe obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no existe adjudicación íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el importe entre los copropietarios.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir un deseo de dividir la cosa común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Liquidación de gananciales o extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de el bien común, es necesario interponer el procedimiento judicial de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga el fallo que declare la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Medidas legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
Igualmente, guiamos en el resto de las acciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como sucede con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma íntegra, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Liquidación de gananciales o extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos indicado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercer su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro bufete es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.