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Ley vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una orientación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría comprado o habría entregado menos dinero por la misma. En este post nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con casas particulares, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, inclusive.
En relación con lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías estropeadas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a una instalación eficiente o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para la utilización que pretendemos conferirle. En la práctica es bastante frecuente que entre particulares que adquieren y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de asuntos, ya que, como decíamos antes, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y debido al numeroso trasiego judicial entre particulares (aunque no se ciñe sólo a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a describir de forma detallada cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Ley vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que buscan enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la fórmula jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las labores que realizamos van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, es decir, debemos demostrar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí resulta fundamental matizar que la ley regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su profesión o su trabajo o hubiera podido apreciar dicho desperfecto. En esta etapa de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa de la propiedad, aunque se haya manifestado con posterioridad. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la etapa judicial. Esto es, solicitar a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía estos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que abonamos al adquirir la propiedad, buscando restablecer el balance del contrato entre ambas partes, fijando un precio equitativo para esa vivienda que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos comentando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar demostrar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado perseguido, fruto de un duro trabajo realizado.
Ley vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué resulta bastante obvio: si creemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal marcado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un periodo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y hay que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un informe pericial que acredite estos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido este plazo, no tendremos derecho a poner en marcha las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque tal vez necesites la ayuda de un abogado especialista, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.