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Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil hace una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero muestra una aproximación en su art. 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se dirige, o si merma de tal manerao este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por la misma. En este post nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías viejas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a una instalación eficiente o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden resultar perjudiciales para el uso que pretendemos conferirle. En la práctica es bastante habitual que entre dos personas que compran y venden viviendas de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de despacho hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas legales, vamos a describir de forma detallada cuáles son las funciones que desarrollamos cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan relación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella fórmula legal que se otorga al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de apreciar su existencia. Aquí resulta importante especificar que la legislación incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por razón de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de ver dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el defecto estaba ya previamente a la transmisión de la propiedad, aunque se haya expresado con posterioridad. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha producido humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, procedemos la fase judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía estos defectos y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar la propiedad, persiguiendo restablecer el equilibrio del contrato entre ambas partes, fijando un valor justo para aquella propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos comentando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado perseguido, fruto de un duro trabajo realizado.
Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué parece bastante evidente: si sospechamos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en la utilización que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al plazo, nos detendremos en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo establecido para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, es un plazo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más apreciar estos desperfectos, ya que el plazo es muy corto y hay que ser rápidos para realizar todo el trabajo que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que contar con un informe pericial que certifique dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya pasado dicho plazo, no podremos ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.