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IRPF extinción de condominio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de continuar en el régimen de copropiedad de manera permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del importe recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe adjudicación completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el valor entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser propietarias de una cosa común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de separar la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que podrá instar el procedimiento legal para la extinción del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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IRPF extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la disolución. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción judicial de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado acompañará en el proceso para que los copropietarios del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento judicial que concluirá con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las acciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como sucede frecuentemente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, ya que, tal y como estipula el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En materia de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
IRPF extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos comentado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no haya pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo dispuesto por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá invocar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro despacho es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.