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Incumplimiento de contrato de arras - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como depósito para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se recogen las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para las personas que no abogadas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días esta clase de asuntos, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un quebrantamiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una grave pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las estipulaciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Incumplimiento de contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las labores que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, trataremos de desgranar tareas concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Existe una parte de obtención de papeleo: pedir información registral del inmueble es fundamental, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué cláusulas vamos a proponer a las dos: plazas, método de pago, condiciones que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más miramiento requieren es la preparación de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo dispuesto en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante distintos medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro constituir y oficializar la compra sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas tratar de negociar de forma extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, y tratar de evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello implica, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Incumplimiento de contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, resulta obvio el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor de la vivienda que queramos adquirir, puede llegar a cuantías que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. No obstante, queremos incidir en la importancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es fundamental consultar con un profesional que conozca qué razonamientos emplear cuando existan vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por eso, en el presente artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.