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Impuestos en extinción de condominio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del precio recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, ya que no hay necesidad de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas que no pueden separarse, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Impuestos en extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la división de el bien común, es necesario interponer la acción judicial de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común si esta fuese divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que concluirá con la subasta del inmueble.
De igual modo, asesoramos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En los temas de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de utilización después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Impuestos en extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el titular de una cosa muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso legal, así como orientación para las acciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos indicado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los copropietarios. En caso de la ausencia pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de invocar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder estudiar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre indicamos que os anticipéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.