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Extinción parcial de condominio hermanos - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común estipulada sobre una propiedad. Para conseguir el reparto de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no hay necesidad de continuar en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe adjudicación total a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción legal para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción parcial de condominio hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la división de la cosa común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado acompañará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que finalizará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, asesoramos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción parcial de condominio hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso legal, así como orientación para las acciones judiciales que se originen, contacta con nuestro despacho.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los cotitulares. En caso de la ausencia pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder estudiar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.