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Extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil estipula que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para alcanzar la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no existe obligación de continuar en el régimen de copropiedad de manera permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del importe recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no hay necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución íntegra a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Debido a ello, para proceder a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de dividir la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que podrá solicitar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de la cosa común, se debe interponer la acción judicial de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga el fallo que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En términos generales, el abogado asesorará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del inmueble.
Igualmente, orientamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la partición.
En los asuntos de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca muy bien las causas que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que se originen, contacta con nuestro bufete.
Debemos tener presente que, tal y como hemos indicado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder valorar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre indicamos que os adelantéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.