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Extinción de condominio y novación hipotecaria - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil estipula que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, vendiendo, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre un bien. Para conseguir la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no hay obligación de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas que no pueden separarse, si no hay adjudicación total a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el precio entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de separar la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá instar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio y novación hipotecaria - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer la acción judicial de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga la sentencia que declare la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Medidas jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del bien.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como sucede a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la disolución del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio y novación hipotecaria - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una propiedad fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas derivadas, contacta con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede estar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá hacer uso de su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder valorar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.