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Extinción de condominio VPO - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. Así, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, debido a que no existe obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay obligación de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no existe atribución íntegra a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de separar la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio VPO - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la división de el bien común, se debe interponer la acción judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En términos generales, el abogado acompañará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que finalizará con la subasta del bien.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la partición.
En los temas de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio VPO - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son propietarios de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones judiciales que se originen, contacta con nuestro despacho.
Debemos tener presente que, tal y como hemos mencionado antes, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede quedar ceñido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no haya acuerdo, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder examinar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre indicamos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.