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Extinción de condominio vivienda - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su división con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de separar el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar la acción judicial para la extinción de la cosa común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio vivienda - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la división de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de la cosa común, se tiene que interponer la acción legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que establezca la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que terminará con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, asesoramos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera conjunto, ya que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En los temas de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro despacho.
Debemos tener presente que, tal y como hemos comentado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede estar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un acuerdo, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder valorar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.