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Extinción de condominio vivienda VPO - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y el reparto del importe obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de separar la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio vivienda VPO - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En términos generales, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio vivienda VPO - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento legal, así como orientación para las acciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Hay tener presente que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no haya acuerdo, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercer su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder analizar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.