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Extinción de condominio vivienda VPO - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y el reparto del importe obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de separar la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio vivienda VPO - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En términos generales, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio vivienda VPO - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento legal, así como orientación para las acciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Hay tener presente que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no haya acuerdo, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercer su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder analizar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.