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Extinción de condominio vivienda heredada - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para conseguir la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación íntegra a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de separar la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio vivienda heredada - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de el bien común, hay que interponer la acción judicial de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del bien.
De igual modo, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio vivienda heredada - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro despacho.
Debemos tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario podrá ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder examinar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.