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Extinción de condominio vivienda heredada - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para conseguir la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación íntegra a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de separar la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio vivienda heredada - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de el bien común, hay que interponer la acción judicial de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del bien.
De igual modo, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio vivienda heredada - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro despacho.
Debemos tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario podrá ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder examinar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.