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Extinción de condominio sin pago - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades indivisibles, si no hay atribución completa a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el precio entre los copropietarios.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de separar el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar la acción legal para la extinción del bien común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio sin pago - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuere divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso legal que provenientes con la subasta del bien.
De igual modo, orientamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la separación.
En los asuntos de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso después de la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio sin pago - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las acciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá hacer uso de su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder valorar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre indicamos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.