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Extinción de condominio sin compensación económica - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no existe obligación de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un solo cotitular, que podrá instar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio sin compensación económica - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la división de el bien común. Cuando se ha alcanzado un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Básicamente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que concluirá con la subasta del bien.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha comprado el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio sin compensación económica - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos indicado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de la ausencia pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os adelantéis a que aparezca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.