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Extinción de condominio por vía judicial - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre un bien. Para lograr el reparto de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del importe recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no hay adjudicación en su conjunto a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber un deseo de separar el bien común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los comuneros para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio por vía judicial - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de el bien común, es necesario interponer la acción legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que finalizará con la subasta del bien.
De igual modo, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como ocurre a menudo con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la partición.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio por vía judicial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una propiedad fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas derivadas, ponte en contacto con nuestro despacho.
Debemos tener presente que, tal y como hemos mencionado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario podrá ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder examinar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.