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Extinción de condominio por herencia entre hermanos - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil determina que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos en cuenta cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida creada sobre un bien. Para lograr la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no hay obligación de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no hay necesidad de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades que no pueden separarse, si no hay atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el precio entre los copropietarios.
Por tanto, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir un deseo de separar la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que podrá instar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio por herencia entre hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha alcanzado un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, es necesario interponer la acción legal de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que determine la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que concluirá con la subasta del bien.
Del mismo modo, acompañamos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre frecuentemente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Después de la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio por herencia entre hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el titular de una propiedad muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos indicado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.