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Extinción de condominio plusvalía municipal - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta forma, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del importe recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se reparte el valor entre los copropietarios.
Por todo ello, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá instar la acción judicial para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio plusvalía municipal - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la división de la cosa común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer la acción judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso legal que provenientes con la subasta del bien.
De la misma manera, guiamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio plusvalía municipal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Debemos tener en cuenta que, tal y como hemos dicho antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede estar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.