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Extinción de condominio plusvalía municipal - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta forma, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del importe recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se reparte el valor entre los copropietarios.
Por todo ello, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá instar la acción judicial para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio plusvalía municipal - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la división de la cosa común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer la acción judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso legal que provenientes con la subasta del bien.
De la misma manera, guiamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio plusvalía municipal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Debemos tener en cuenta que, tal y como hemos dicho antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede estar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.