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Extinción de condominio o liquidación de gananciales - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común creada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división libremente, debido a que no hay necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto firmado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución total a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de instar la acción legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio o liquidación de gananciales - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de la cosa común, se debe interponer el procedimiento judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso judicial que finalizará con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio o liquidación de gananciales - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una propiedad fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular podrá hacer uso de su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder analizar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua. Nuestra Clienta acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que es propietaria de una vivienda heredada de sus padres, la cual la tenían arrendada desde el año 1977. A pesar de no existir un contrato de arrendamiento, nos aportó abundante documentación que acreditaba el arrendamiento a favor de un señor y su familia (reconocimiento de deuda, cartas remitidas al arrendatario, documentación contable, etc.). Una vez fallecido éste, en el año 2012, la cónyuge del inquilino se subrogó en la posición de arrendataria y, cuando falleció, en el año 2020, la hija del matrimonio pretendió subrogarse alegando que era la primera subrogación y que tendría derecho a mantenerse en la vivienda hasta el fin de sus días.
CASO DE ÉXITO: Incumplimiento de la paralización judicial de una obra
En el caso de hoy veremos la definitiva suspensión de una obra realizada en un edificio cuya Comunidad de Propietarios nos contrató. La obra fue ejecutada por una empresa en la planta baja y en un sótano del edificio , con el fin de construir un establecimiento hotelero.
CASO DE ÉXITO: Absolución acusado violencia de género
Nuestro Cliente, acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que su ex pareja le había denunciado, manifestando, que este le había amenazado debido a que había discutido con su hija de 11 años y esta se había ido sola hacia casa de la madre y que en caso de que no llegara se lo dijera para avisar él a la policía y a los servicios sociales, preocupándose así ella por la menor.
CASO DE ÉXITO: Legitimación activa propietario impugnación acuerdo frente Mancomunidad
Nuestra Clienta, propietaria de una vivienda en planta baja, acudió al Despacho para valorar la viabilidad de proceder con la impugnación de un acuerdo, relativo al reparto de gastos comunitarios, que había sido adoptado por su Mancomunidad de Propietarios, en la que se encuentra integrada su Comunidad de Propietarios.
CASO DE ÉXITO: Desestimación medida cautelar
Nuestro Cliente era la Comunidad de Propietarios demandado, y acudió al Despacho para contestar a la demanda interpuesta por una propietaria de una vivienda en planta baja cual solicitaba que se declarase nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, que obligaba a la demandada a contribuir al pago de la instalación del ascensor, así como de su mantenimiento y funcionamiento, al igual que el resto de comuneros, y además, solicitó como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad del acuerdo en Junta por el que se obligaba a los propietarios a comenzar la derrama oportuna para la instalación del ascensor
CASO DE ÉXITO: Segunda Oportunidad
1. Cuál era el problema: El cliente acude al despacho con un importante problema: en los años previos a la crisis financiera del año 2008,