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Extinción de condominio o liquidación de gananciales - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común creada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división libremente, debido a que no hay necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto firmado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución total a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de instar la acción legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio o liquidación de gananciales - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de la cosa común, se debe interponer el procedimiento judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se iniciará un proceso judicial que finalizará con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio o liquidación de gananciales - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una propiedad fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular podrá hacer uso de su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder analizar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.