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Extinción de condominio modelo 600 - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil recoge que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre un bien. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del copropietario en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre los copropietarios.
Por todo ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio modelo 600 - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de el bien común, se debe interponer el procedimiento legal de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma conjunto, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la partición.
En los temas de familia es frecuente que se reciban consultas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio modelo 600 - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos indicado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, según lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular podrá hacer uso de su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para contactar con nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder valorar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.