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Extinción de condominio hipoteca modificación condiciones - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil estipula que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común estipulada sobre una propiedad. Para conseguir el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación con libertad, ya que no hay necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades indivisibles, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un solo cotitular, que podrá solicitar el procedimiento judicial para la extinción del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio hipoteca modificación condiciones - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de el bien común, es necesario interponer la acción judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En esencia, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un proceso legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las acciones legales originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En materia de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio hipoteca modificación condiciones - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las razones que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos dicho antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá invocar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para contactar con nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar el bien común, para poder estudiar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.