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Extinción de condominio hermanos herencia - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil estipula que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, vendiendo, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común creada sobre una propiedad. Para obtener el reparto de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del precio obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades indivisibles, si no existe adjudicación íntegra a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un solo cotitular, que podrá instar la acción legal para la disolución de la cosa común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio hermanos herencia - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un pacto beneficioso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del bien.
De igual modo, asesoramos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma íntegra, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio hermanos herencia - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan generarse, contacta con nuestro bufete.
Hay tener presente que, tal y como hemos dicho antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para recurrir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder examinar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.