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Extinción de condominio gastos notariales - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, ya que no hay necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo cosas indivisibles, si no existe adjudicación íntegra a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el importe entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser propietarias de un bien común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá instar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio gastos notariales - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Básicamente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los copropietarios, se empezará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
De igual modo, asesoramos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En los temas de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio gastos notariales - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro despacho.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los copropietarios. En caso de la ausencia pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.