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Extinción de condominio entre usufructuario y nudo propietario - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil establece que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio entre usufructuario y nudo propietario - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En esencia, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y poner como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio entre usufructuario y nudo propietario - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos comentado anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede quedar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os adelantéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.