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Extinción de condominio entre usufructuario y nudo propietario - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil establece que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
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Extinción de condominio entre usufructuario y nudo propietario - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En esencia, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y poner como garante a la persona que ha comprado el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio entre usufructuario y nudo propietario - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos comentado anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede quedar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os adelantéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.