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Extinción de condominio e IRPF - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre un bien. Para lograr la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales causas de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no hay obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no existe adjudicación completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser titulares de un bien común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de separar el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción del bien común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio e IRPF - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga el fallo que determine la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Medidas legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado acompañará en el proceso para que los copropietarios del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que finalizará con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la extinción de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a otra persona, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En los temas de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio e IRPF - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una propiedad fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son titulares de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las actuaciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos mencionado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular podrá invocar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder estudiar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.