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Extinción de condominio código civil - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. Así, el artículo 399 del Código Civil determina que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre un bien. Para obtener el reparto de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales razones de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe atribución total a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el importe entre los copropietarios.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio código civil - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, hay que interponer la acción legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que determine la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado orientará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las acciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como sucede frecuentemente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la partición.
En materia de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio código civil - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las acciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se alcance un acuerdo, la acción no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular podrá ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder valorar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.