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Extinción de condominio bienes gananciales - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil estipula que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común estipulada sobre un bien. Para alcanzar el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no hay obligación de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades indivisibles, si no existe atribución completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre los copropietarios.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio bienes gananciales - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga el fallo que determine la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En términos generales, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del bien.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio bienes gananciales - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una propiedad muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca muy bien las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre indicamos que os adelantéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.