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Exceso de adjudicación extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. Así, el artículo 399 del Código Civil determina que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre un bien. Para conseguir la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del valor recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no hay necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no hay atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Por todo ello, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir la cosa común, ya sea individual, por un único cotitular, que podrá instar la acción judicial para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Exceso de adjudicación extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Cuando se ha alcanzado un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga el fallo que determine la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Medidas jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
Fundamentalmente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que finalizará con la subasta del bien.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Después de la disolución de la situación de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la partición.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Exceso de adjudicación extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una vivienda fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro despacho.
Hay tener presente que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede estar restringido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de la ausencia acuerdo, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando quiera el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.