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Exceso de adjudicación extinción condominio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el art. 399 del Código Civil determina que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común estipulada sobre un bien. Para alcanzar la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación con libertad, debido a que no hay obligación de continuar en la situación de cotitularidad de manera permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de separar el bien común, ya sea individual, por un solo cotitular, que podrá solicitar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Exceso de adjudicación extinción condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, hay que interponer el procedimiento judicial de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga el fallo que establezca la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En términos generales, el abogado acompañará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
Igualmente, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre frecuentemente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Exceso de adjudicación extinción condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son titulares de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro despacho.
Debemos tener presente que, tal y como hemos indicado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.